Cosa aspettarci nel 2023 nel mercato immobiliare americano
Il mercato residenziale negli Stati Uniti rappresenta un’interessante nicchia nella quale investire. Proprio per questo, abbiamo deciso di analizzarlo insieme a Opisas, una realtà con oltre 3000 partner professionali nel mondo e 18 uffici operativi in 3 differenti continenti.
Si tratta di un gruppo internazionale che opera con focus sugli Stati Uniti investendo in immobili residenziali dai valori accessibili, affittati ad inquilini dalla comprovata solvibilità.
Ecco a voi 3 domande a Boris Caharija Pizzolitto, CSIRO - Chief Strategic Investor Relations Office di Opisas.
Come si è chiuso il mercato immobiliare USA nel 2022?
Si conclude un 2022 a due facce per il mercato residenziale USA. Nella prima parte i valori immobiliari hanno cavalcato ancora l’onda lunga dell’anno precedente. Infatti, nel 2021 post lockdown da covid, si è assistito ad un aumento massivo della domanda per vari motivi legati al remote working, all'ingresso dei millenials nel mercato e a tassi d’interesse ai minimi storici. Questo, associato ad un inventario estremamente limitato, ha portato ad un vero e proprio boom dei prezzi. Nella seconda parte del 2022, invece, in concomitanza con l’aumento dei tassi d’interesse da parte della FED, i tassi sui mutui immobiliari sono saliti vertiginosamente. Questo ha congelato in poco tempo la domanda dei cosiddetti first home buyers (chi acquista la casa per viverci). Il mercato ha rallentato molto velocemente ed anche i prezzi hanno cominciato a ritracciare. Gli ultimi dati parlano di un +3,5% complessivo per quanto riguarda i prezzi a novembre 2022 rispetto all’anno precedente, con un picco a giugno del +18% e un minimo del -10,42% maturato tra luglio e novembre 2022. Il numero complessivo di transazioni ha segnato sempre a novembre 2022 un -35,4% rispetto all’anno precedente. (Fonte: National Association of REALTORS®)
Ci sono novità sul fronte degli evictions?
I processi di eviction (sfratto esecutivo) sono stati bloccati in vari Stati e Contee durante i periodi più duri della pandemia e dei lockdown. Questo è successo in modo abbastanza disomogeneo nei vari Stati. Nel corso del 2022 questi blocchi sono stati tolti. In alcuni casi si sono riscontrati alcuni ritardi nella gestione di queste procedure perché l’amministrazione pubblica ha avuto qualche difficoltà a ritornare a regime. Dobbiamo dire, però, che anche queste problematiche stanno rientrando e l’eviction sta ritornando a dare quella tranquillità nella protezione della proprietà privata tipica del sistema americano.
Cosa ci si aspetta per il 2023?
La dinamica che si è determinata nella parte finale del 2022, continua. Questo crea una finestra di opportunità molto interessante. I prezzi, infatti, continuano a scendere. Al contrario, invece, la dinamica degli affitti è molto sostenuta poiché l’americano medio che non può più permettersi di comprare la casa causa elevati tassi sui mutui, è costretto a riversarsi sul mercato degli affitti. Questo movimento inverso di prezzi e affitti, aumenta la redditività potenziale dell’investimento. Anche il dollaro sta ritracciando, altro elemento interessante da valutare.
Per quanto riguarda invece l’exit strategy, bisogna tener conto che si sta formando una rilevante domanda inevasa all’interno dei first home buyers. È probabile che questa domanda inevasa si riversi sul mercato non appena i tassi sui mutui inizieranno a scendere, ovvero i tassi della FED si stabilizzeranno o inizieranno a scendere. Sul lato dell’offerta, invece, le nuove costruzioni sono in forte difficoltà causa aumento dei costi della manodopera, dei materiali e dei costi finanziari. Questo sta portando ad una forte riduzione o addirittura blocco dei nuovi cantieri. In prospettiva, quindi, un eventuale nuovo aumento della domanda dovrà essere nuovamente soddisfatto principalmente dalle abitazioni esistenti che, come si è visto, sono già insufficienti. Se questo scenario dovesse verificarsi, è quindi probabile un nuovo apprezzamento degli immobili acquistati e, quindi, alle rendite da locazione si possono associare buone opportunità di plusvalenza sul medio termine.
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